公告]岭南控股:广州广之旅国际旅行社股份有限


ʱ䣺2019-10-08

  十一、广东联信资产评估土地房地产估价有限公司证券期货相关业务评估资格证书

  (一) 本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发

  (二) 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评

  估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反

  和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人

  评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现

  (三) 本资产评估机构及资产评估师遵循独立、客观和公正的原则,遵守有关法律、

  (四) 评估对象涉及的资产清单由委托人(产权持有单位)申报并经其采用签名、

  盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实

  (五) 本资产评估机构及资产评估师与评估报告中的评估对象没有现存或者预期

  的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

  (六) 资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已对

  评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资

  产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托

  (七) 本资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和

  限定条件的限制,评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、

  (八) 资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的职业资质和相关专业

  评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外,评估过程中没有

  (九) 产权持有单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特

  别说明而评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估专业人

  委托人(产权持有单位):广州广之旅国际旅行社股份有限公司(以下简称“广之

  评估目的:根据《资产评估委托合同》,广之旅拟资产转让,需对其持有的广州市

  白云区乐嘉路1-9号办公楼、乐嘉路11号办公楼、乐嘉路13号办公楼及乐嘉路1-13号

  地下室等四处房地产市场价值进行评估,本次资产评估结论作为该经济行为计算相关资

  产价值的参考。本次经济行为已经《广之旅总裁办公室会议纪要》(广之旅总办(2018)

  围是广州广之旅国际旅行社股份有限公司持有位于广州市白云区乐嘉路1-9号办公楼、

  乐嘉路11号办公楼、乐嘉路13号办公楼及乐嘉路1-13号地下室等四处房地产(总建

  面净值为44,189,282.86元(具体范围以委托人提供的清单明细表为准)。

  价值类型及其定义:本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自

  愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评估对象在评估基准日进行正常

  评估结论:经过评估测算,评估基准日2018年9月30日时,本次评估的广州广

  之旅国际旅行社股份有限公司申报的房地产评估值(含税)合计为174,888,450.00元(大

  写人民币壹亿柒仟肆佰捌拾捌万捌仟肆佰伍拾元整),评估增值130,699,167.14元,增

  路未办理房产在补办权属证书过程中发生任何土地出让金、税费及相关支出、费用的,

  由本公司对上述费用支出全额承担补偿责任。” 截止至评估基准日,评估对象部分楼

  层未办理产权证,相关加建层未缴纳增容后的土地出让金,本次评估时假设其已具有

  (三)委估房地产部分楼层的规划用途为车库、商业及仓库,但实际用途为办公。

  价对象的土地利用方式、评估基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影

  得了估价所需的资料。然而,未作结构测试和设施检验,无法呈报委托评估对象是否

  在危险物及有害环境对土地价值产生的不利影响;本次评估不考虑自然力或不可抗力

  (八)评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查;

  已对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律

  权属资料进行了必要的查验,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告

  亦不能成为有关资产的权属证明文件,也不为有关资产的权属状况承担任何责任。委

  托人(产权持有单位)应对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完

  评估报告日:本评估报告日为二〇一八年十一月十六日,是评估专业意见形成日。

  广东联信资产评估土地房地产估价有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司委

  托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采

  用市场法、成本法,按照必要的评估程序,对贵公司拟资产转让所涉及广州市白云区

  乐嘉路1-9号办公楼、乐嘉路11号办公楼、乐嘉路13号办公楼及乐嘉路1-13号地下

  室等四处房地产在2018年9月30日的市场价值进行了评估,现将资产评估情况报告

  经营范围:入境旅游业务;出境旅游业务;境内旅游业务;汽车租赁;向游客提供旅游、

  交通、住宿、餐饮等代理服务(不涉及旅行社业务);会议及展览服务;旅客票务代理;工

  艺美术品零售;收藏品零售(国家专营专控的除外);信息技术咨询服务;计算机技术开发、

  除委托人、国家法律法规规定的评估报告使用人外,评估委托合同未约定其他评估

  除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由

  根据《资产评估委托合同》,广之旅拟资产转让,需对其持有的广州市白云区乐嘉路

  1-9号办公楼、乐嘉路11号办公楼、乐嘉路13号办公楼及乐嘉路1-13号地下室等四处

  房地产市场价值进行评估,本次资产评估结论作为该经济行为计算相关资产价值的参考。

  本次经济行为已经《广之旅总裁办公室会议纪要》(广之旅总办(2018)50号)同意批

  本次评估对象是广之旅拟转让房地产的市场价值,评估范围是广州广之旅国际旅行

  社股份有限公司持有位于广州市白云区乐嘉路1-9号办公楼、乐嘉路11号办公楼、乐嘉

  路13号办公楼及乐嘉路1-13号地下室等四处房地产(总建筑面积为16,408.65㎡,共用

  乐嘉路1-9号办公楼位于乐嘉路1-9号,建筑物为钢筋混凝土结构,总层数为7层,

  建筑面积为6,351.32㎡,建筑物外墙铺设了白色长条型瓷砖,配置有两台电梯。首层安

  装玻璃大门,地面为抛光地砖,天花及墙面为乳胶漆,现作为广之旅门市部。二层以上

  为办公室,安装防盗大门、木门,铝合金窗,地面地砖,铝扣板天花,墙面为乳胶漆,

  乐嘉路11号办公楼位于乐嘉路11号,建筑物为钢筋混凝土结构,总层数为7层,

  建筑面积为3,538.90㎡,建筑物外墙铺设了白色长条型瓷砖,首层为车库,水泥砂浆地

  面,天花及墙面为白色抹灰。二层以上为办公室,安装防盗大门、木门,铝合金窗,地

  面地砖,铝扣板天花,墙面为乳胶漆,水电通讯线路暗敷,消防配套齐备,内部装饰整

  乐嘉路13号办公楼位于乐嘉路13号,建筑物为钢筋混凝土结构,总层数为7层,

  建筑面积为3,011.85㎡,建筑物外墙铺设了白色长条型瓷砖,首层为车库,水泥砂浆地

  面,天花及墙面为白色抹灰。二层以上为办公室,安装防盗大门、木门,铝合金窗,地

  面地砖,铝扣板天花,墙面为乳胶漆,水电通讯线路暗敷,消防配套齐备,内部装饰整

  位于乐嘉路1-13号地下室,为负一层,地面为水泥砂浆,天花及墙面为白色抹灰,

  备注:上表中,白云区乐嘉路1-9号6-7层、白云区乐嘉路11号4-7层、白云区乐嘉路13号4-7层为加建层,截止至评估

  基准日时尚未办理产权证。本次评估按委托人申报信息设定委估房地产的建筑面积、用途、使用年限等信息。

  委估房地产位于广州市白云区乐嘉路,距离飞翔公园地铁站约5分钟步程,同时临

  条公交线路,区域内有白云万达广场、希尔顿酒店、一号停机坪等商业配套,有白云区

  政务服务中心、广州中医药大学第一附属医院、白云区人民法院等基础配套,银行、超

  行事且未受任何强迫压制的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值

  2.本项目一切资产的评估计价标准均为评估基准日有效的价格标准,以人民币为

  1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号,2016年7

  2、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常

  3、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次

  4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表

  5、《中华人民共和国企业国有资产法》(中华人民共和国主席令第五号,2008年

  8、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令,2001年);

  9、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令,2003年5月13日国

  10、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12

  号,2005年8月25日经国务院国有资产监督管理委员会第31次主任办公会议审议通

  11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274

  12、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资委产权[2009]941

  14、《企业国有资产交易监督管理办法》(2016年6月24日国务院国资委、财政部

  17、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50

  18、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》(国务院令第55号,

  19、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》(计价格[1995]1628号,1995

  20、国土资源部《关于改革土地估价结论确认和土地资产处置审批办法的通知》(国

  21、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号,2004年10月

  22、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号,2006年8月

  23、国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号,2008年1月3日)。

  5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);

  1、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》及相关风险系数

  委估房地产位于广州市白云区,对于其房地产价值,由于评估对象所在区域的交易

  较多,评估人员可收集足够的案例对对评估对象的价格进行测算,因此本次可采用市场

  法进行测算。从房地产取得过程来看,类似房地产权属来源一般为业主取得土地后自建,

  而广州市基准地价及修正体系公布及时、信息完善,且广州市建设工程造价信息体系完

  市场法,又称比较法、交易案例比较法、现行市价法等,是国际公认的一种常用的

  资产评估方法。该方法以活跃、公平的市场存在为前提,通过市场调查,选择若干与评

  估对象相同或类似的已交易资产作为参照物,将参照物与评估对象进行对比分析、调整

  待估房地产价格=比较实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状

  “成本法”是假定存在一个潜在的购买者,重置一项与委估房地产可以产生同等效

  用的房地产所需投入的合理费用,也应当是待估房地产价值的衡量标准。即是以开发或

  建造评估对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,加上正常的资金利

  息和投资利润,并扣除相应的折旧来确定评估对象房地产价格的一种评估方法。其测算

  评估物价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+投资利润-

  基准地价系数修正法是根据《城镇土地估价规程》、当地基准地价文件,选取与委估

  宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准(基准地价)和各种修正因素体系,

  并按照土地估价规程的规定,在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积

  率、微观区位条件差别等方面进行辩别、修正,从而得出评估对象地价的一种方法。

  评估单价=基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数×期日修正系数×容

  (2)按照土地取得后所进行的房地产开发建设程序,结合广州市建设工程造价信息

  及相关政策规定,分别测算开发成本(包括土地开发成本、建筑物建造成本)、管理费用、

  (3)采用直线折旧法对建筑物的折旧进行测算,且依据土地剩余使用年限对土地价

  进行修正,确定最终的房地产价值,测算公式:建筑物评估单价=建筑物的重新购建价

  在委托人确定进行资产评估事项后,本公司负责人与项目经理就此与委托人洽谈项

  目资产评估事宜。本公司人员实地考察了委估对象的周边情况,并听取了委托人关于项

  目的情况介绍,对评估对象及范围有了一定了解。经委托人明确提出委托意向、时间要

  评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日后,双方签署了资产评估委托合同。

  签署了评估委托合同之后,本公司根据项目的需要组成项目评估组,制定了详尽的

  评估方案及人员、时间的安排,并进行了大量的前期工作。为配合做好评估工作,委托

  人专门组织力量进行了资产清查。在本公司评估人员指导下,按要求填写了评估申报明

  细表。同时评估人员在有关人员的陪同下,对房地产进行现场勘察并收集产权文件和市

  评估人员对委托评估的房地产进行清查核实。第一步:查清委估房地产分布状况,

  根据委托人提供的房地产类清单核实房屋坐落位置、产权证号、房屋使用性质等,做到

  表实相符,同时关注了房屋产权。第二步:核查表实是否一致,在有关人员的陪同下,

  根据资产评估明细表中所注明内容,如房地产的位置,使用功能、施工年月、实际用途、

  建筑结构、装饰、面积、使用完好状况等,进行现场调查核实,并作出勘察记录。

  通过资产清查和现场勘察,评估人员对资产的具体状况,包括质量、性能、免费一码【壮丽70年·奋斗新时代】达曼人的幸福尚可使

  根据资产类别和实际状况,评估人员运用所搜集到的信息资料以及有关经济技术财

  根据不同资产的评估值,评估人员进行评估结论的汇总。经过本公司项目组人员的

  (二)本评估结论建立在委托人提供所有文件资料及数据真实、准确、完整、客观

  (三)本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的

  本次评估采用了市场法和成本法对广州广之旅国际旅行社股份有限公司申报的房地

  产的市场价值进行测算,其中市场法结果合计为174,888,450.00元,成本法结果合计为

  通过分析,成本法结果与市场法结果存在一定差异,主要是由于委估房地产为二手

  物业,成本法中对于二手物业的价格仅通过重置价扣减建筑物折旧及土地年期修正量化

  计算,未考虑到房地产市场二手物业的需求与房地产利用状况等因素的影响。而市场法

  是通过同类房地产交易信息修正后的计算结果,是最能代表市场对于物业价格的接受程

  经过评估测算,评估基准日2018年9月30日时,本次评估的广州广之旅国际旅行

  社股份有限公司申报的房地产评估值(含税)合计为174,888,450.00元(大写人民币壹

  亿柒仟肆佰捌拾捌万捌仟肆佰伍拾元整),评估增值130,699,167.14元,增值率为295.77%

  路未办理房产在补办权属证书过程中发生任何土地出让金、税费及相关支出、费用的,

  由本公司对上述费用支出全额承担补偿责任。” 截止至评估基准日,评估对象部分楼

  层未办理产权证,相关加建层未缴纳增容后的土地出让金,本次评估时假设其已具有

  (三)委估房地产部分楼层的规划用途为车库、商业及仓库,但实际用途为办公。

  价对象的土地利用方式、评估基准日、土地开发状况、土地使用年限、北京东四邮政支局:方便之门永开 亲情服!土地面积等影

  (六)评估人员视察了被评建筑物的外貌,在可能的情况下勘察了其内部,并获得

  了估价所需的资料。然而,未作结构测试和设施检验,无法呈报委托评估对象是否确无

  在危险物及有害环境对土地价值产生的不利影响;本次评估不考虑自然力或不可抗力

  (八)评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查;

  已对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律

  权属资料进行了必要的查验,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告

  亦不能成为有关资产的权属证明文件,也不为有关资产的权属状况承担任何责任。委

  托人(产权持有单位)应对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完

  (一) 委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围

  (二) 委托人或者其他评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报

  告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担

  (三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和法律、行政

  法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的

  (四) 评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实

  (五) 未征得出具评估报告的评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用

  (六) 评估结论的有效使用期限:本评估结论自评估基准日起一年内有效,即评

  (七) 当政策调整对评估结论产生重大影响时,应当重新确定评估基准日进行评

  (本页无正文,为联信(证)评报字[2018]第Z0923号报告专用签章页)

  评估机构:广东联信资产评估土地房地产估价有限公司 评估人员:潘赤戈、麦健斌